Излизане от дъното на имотната криза
Тежкият период за пазара на недвижими имоти започна от последното тримесечие на 2008 г. с постепенно замиране на търсенето. Професионалистите в тази област очакваха да се спука надутия до крайност балон на цените на имотите, които в отделни сегменти надхвърлиха европейските. Нормално ли бе старите панелни жилища, независимо от тяхното състояние, да достигнат цените на новите монолитни – 900-1000 евро/ кв.м по кварталите на Пловдив? Анализът на имотите в гр. Пловдив показа, че преди 2004 година една панелна боксониера се продаваше за 5-6000 евро, а през 2006 година достигна до 30-32000 евро. Това почти петкратно увеличение на цените отговаряше ли на увеличен жизнен стандарт на средно статистическия гражданин. Определено – не. Реален ли бе такъв пазар. В някои райони на града строители продаваха жилищни обекти до 2000 евро/кв.м и повече. По-смелите анализатори на пазара задаваха въпроса: “С каква печалба се излиза на пазара?” Не е тайна, че има страни, в които със закон е определена нормата на печалба на инвеститора и строителя.
Ценовото равнище на пазарната икономика се формира от търсенето и предлагането. Тук се намесват и допълнителни фактори: българският гражданин с неговата психология – да спестява на всяка цена за свой собствен дом, активната медийна политика с внушаване за непрекъснат растеж с двуцифрен процент на цените на имотите, банковата кредитна политика с рязко свиване на ипотечното кредитиране и повишаване на лихвата при отпуснат вече кредит, спиране на инвестирането на инвестиционни проекти на българските предприемачи, и т.н…
И в крайна сметка се достигна до настоящия кризисен момент. Тази ситуация не можеше да продължава още много дълго. Рано или по-късно срив щеше да се случи.
Очакването дойде по-бързо, подпомогнато от кризисната банкова вълна, придошла от Запад и развиваща се в глобален мащаб. Болезнено се разбра, че имотният пазар в България се влияе и от редица външни фактори.
Чуждестранните инвеститори, които дойдоха през първата година на влизането ни в Европейския съюз, изчезнаха. Техните банки на Запад понесоха загуби. И те заеха позиция на изчакване за инвестиране и замразяване на работата по своите съществуващи обекти. Данните на Българската народна банка, отразени през март във в-к Монитор сочат, че “преките чуждестранни инвестиции в страната в края на януари са 0,6% от Брутния вътрешен продукт (БВП).
Секна и притокът на капитал от българите работещи в чужбина, които почти традиционно си купуваха жилища в родния край най-вече с цел за собствен бъдещ дом или за допълнителни приходи от наеми за подпомагане на семействата си. Някои от тях през лятото на миналата година, дошли с парите си за покупка, като видяха високите цени на имотите се отказаха и посочиха в кои западни държави и градове могат да си купят със своите пари и по-добри жилища. Така загубихме и тези инвеститори.
В такава ситуация продавачите живеят в някаква нереална представа за своята собствености и гледат доста емоционално на нея. Те все още бавно се пренастройват към новото развитие на пазара и трудно свикват с мисълта за поевтиняване на своята собственост. Опитват се да задържат до последен дъх цените, но вече неуспешно. Купувачите също живеят в грешна заблуда – мислят че след половин година ще си купят жилище за 10000 евро.
По морето и зимните ни курорти вече има оферти за продажба на апартаменти от строители средно по 450-520 евро/кв.м, с гъвкави форми на плащане, с допълнителни гаранции и с много приятни към купувача промоционални предложения: пълно обзавеждане по вкуса на клиента, плащане на самолетен билет, безплатен престой в България, поемане на всички такси по прехвърляне на собствеността, разсрочено плащане на цената на имота за няколко години напред, заплащане на виза, луксозна почивка в наш курорт, подаряване на пълна ски екипировка за цялото семейство и какво ли не още.
Спад на цените вече месеци наред се отбелязва навсякъде в страната, включително и за Пловдивските недвижими имоти. Строителите, които разчитат на външно финансиране от частни лица – купувачи или банки, са принудени да намалят от строителната си печалба. Появиха се цени за продажба на нови жилища в кварталите от порядъка на 390-500 евро/кв.м. Държат по-високи цени само строители (те са малка група), които разчитат на собствен капитал и висококачествено строителство, но сделки с тях почти на този етап не се сключват. От това те не се притесняват. Могат според своята философия да чакат, за да се ориентират по-добре в бъдещото развитие на пазара.
Частни продавачи, готови за разсрочено плащане, почти няма. Те смятат, че това е несигурна сделка при наличието на настоящото ни законодателство и съдебна система.
Средностатистическите купувачи, лишени от банкови кредити, спряха в очакване цените да паднат дотолкова, че спестените от тях пари (те не са много – максимум до 20-30000 евро) да стигнат за покупка без помощта на банките или в краен случай с малко подпомагане от тях.
Някои от характеристиките на настоящата криза не са сходни с тези от предишните кризисни периоди, когато наред с отслабването на покупко-продажбите на имоти се ускори отдаването под наем. В сегашната криза на спад в продажбите засилване на пазара на наеми имаше само около месец септември миналата година, когато течеше ученическата и студентска кампания. В последствие и пазарът на наеми затихна. Например наематели на магазини по централната главна улица разпродават и напускат, а наемодателите са готови да смъкнат цените на наема наполовина. Такива предложения вече дойдоха, но насрещен отзвук за сега няма. Стоят на пазара с месеци оферти за луксозни жилища и офиси неотдадени под наем.
През първото тримесечие на 2013 г последва мъртво затишие с очакване за урегулиране на пазара.
Оптимистите характеризират този период като последица от многото зимни празници, студеното време, което ни притисна към топлия дом. Но добрите анализатори предупреждават, че това не са основни причини, за да пълзим към дъното, а развитието на кризата в международен и национален мащаб.
Последният удар и стъпване на дъното може би ще дойде, когато банките извадят на пазара придобитите от тях имоти вследствие на не погасени кредити, които в момента задържат. А те вече не са малко на брой. Тогава се очаква падане на цените на жилищните имоти с още 10-15%. В София някои банки вече направиха това.
Знае се, че такъв е механизмът на пазарната икономика – кризи и възходи. Преживявали сме кризи и сега ще успеем да се справим. Ние сме корав народ, непредсказуем в действията си за оцеляване. Някои от активните участници на пазара – собственици на имоти, купувачи, посредници, юристи, инвеститори, банки, предприемат важни и решителни действия към промяна за приспособяване към новите условия за оцеляване и към постепенно налагащите ни се европейски правила за работа в тази област.
Какво предприемат фирмите, занимаващи се с недвижими имоти, за да преодолеят кризисния момент: оптимизиране на разходите, редуциране бюджетите за реклама, освобождаване на слабо представящите се служители, пълен анализ на клиентите, анализ на ефективността на вътрешно фирмената организация и използване на нови стратегии – различни рекламни послания и стимули.
Месец март като че ли засили нашия оптимизъм. Отчита се малко по малко засилване на интереса към съществуващите на пазара имоти. Има признаци на леко “разледеняване.” За това се съди по зачестяване на обажданията и запитванията за възможни покупки. Но само толково. Като че ли настъпва период на информационно осведомяване. И това на този етап е все пак нещо.
Най-добри възможности за покупка на имот има сега. На пазара фигурират оферти на значително по-ниски цени. Вече може при добро водене на преговори да се подценят имотите с толкова проценти, с колкото са очакванията на купувача.
Анализаторите и специалистите в имотния бранш сочат, че свободните пари от последните години на бума на пазара ще бъдат отново насочени към недвижимата собственост. Това може да послужи като крачка към излизане от дъното на имотната криза
Кризата засяга всички сегменти на имотния пазар по различен начин, съобразно настоящото и бъдещо икономическо развитие на страната. Индустриалните площи и земеделските земи за производство ще останат търсени на пазара. Ще намалеят до минимум жилищни и др. сделки с комерсиална цел. Цените на масовите жилища ще паднат. Очаква се почти да се запазят (или с малка корекция надолу) цените на луксозните имоти с отлично строително качество и добро местоположение. Поради насищане (пренасищане) на пазара с офисни помещения, цената им вероятно ще пада, но не така драстично.
Други тенденции ще са: продължаване на търсене на варианти при банковото кредитиране, нови подходи при продажбата от страна на предприемачи и строители, минимизиране на печалбата и от там нормализиране на цените.
Стабилизиране на пазара може би ще се усети към последното тримесечие на тази година. Цените ще бъдат върнати към реалните им стойности. Това е положителната роля, която ще изиграе кризата. Това е оздравителният процес на пазара.
За това очакванията за 2013 г са годината да е слаба, с намален брой сделки, но на реални, значително по-ниски цени. Ще се търсят качествени луксозни обекти, отговарящи на европейските стандарти и такива, свързани с бъдещото развитие на страната ни в регионален и по-глобален мащаб.
