Съвети срещу измами с недвижими имоти.
Зачестяват оплакванията за имотни измами във връзка с покупко-продажба на надвижими имоти. Най-често става дума за препродажба на недвижими имоти с фалшиво пълномощно, т.е. – без представителна власт. Съдебната практика е имала многобройни случаи да се произнесе и относно юридическата квалификация на т.нар. сделки без представителна власт и относно правната същност и правата, които поражда за страните и третите лица продажбата на чужда вещ и защо тя не е нищожна. Независимо, че най-простото противодействие срещу имотните измами е избягването на покупката на движими и недвижими вещи от лица, които черпят правата си от упълномощаване, защото в тази хипотеза рискът е най-голям, в настоящата статия ще бъдат разгледани възможните способи за съдебно противодействие на имотните измами.
В разглежданият случай второинстанционен съд обявява за недействителна сделка за продажба на недвижимимот – дворно място по плана на гр. С., като признава по отношение на ответниците, придобили права по сделката, че същата е изповядана без да е налице представителна власт по отношение на продавача, като впоследствие на това основание нотариалният акт е бил признат за нищожен, а ревандикационният иск по чл. 108 ЗС за връщане на имота на бившия му собственик – уважен. Съдът е приел за установено, че продавачът П. П. не е подписвал нито пълномощното по сделката, нито декларациите по ДОПК и ЗННД.
При това положение в съдебното решение е прието, че продажбата е извършена без представителна власт, сделката не е потвърдена, следоветелно е недействителна. Собствеността върху имота не е преминала в патримониума на купувача. Без значение е добросъвестността на купувача, както и обстоятелството, че сделката е вписана преди вписване на исковата молба по делото. Касаторът излага аргументи, че договорът, сключен от представител без представителна власт, не е недействителен и поражда действие между страните, като мнимо представляваният по силата на фалшиво пълномощно има право само да търси обезщетение за вреди. Следвало да се прави разлика между мним представител и продажба на чужда вещ. На второ място, след като купувачът по сделката е придобил добросъвестно права преди вписване на исковата молба за прогласяване на нищожността и връщане на собствеността върху имота, то той запазва тези права.
Ответникът в производството оспорва жалбата и счита, че не следва да се допуска до разглеждане по същество от ВКС. В мотивите си изложени в ОПРЕДЕЛЕНИЕ № 400 ОТ 26.04.2011 Г. ПО ГР. Д. № 1358/2010 Г., Г. К., І Г. О. на ВКС съдът указва, че в съдебната практика е безспорно, че договор, сключен от без представителна власт не поражда права, ако не бъде потвърден от мнимо представлявания. Въпреки, че са съществуват колебания относно вида недействителност в конкретния случай – пълна нищожност или по мекият вариант на висяща недействителност, при положение, че веднага след узнаването за сделката титулярът на правото на собственост възрази срещу сделката, то възможността нотариалният акт да бъде потвърден отпада, следователно същият не поражда правни последици. Посочва се, че в Решение № 245 от 29.03.99 г. по гр. д. № 643/98 г. на ВКС, ІІ ГО се приема, че договор, сключен от лице без представителна власт, е нищожен, като нищожността е висяща до потвърждаването и от лицето, от чието име е сключен, до какъвто извод достига и Решение № 1276/06.12.2000 г. по гр. д. № 215/2000 г. на ВКС, ІІ ГО.
По отношение на втория съществен за делото въпрос: придобива ли вещни права лице, закупило добросъвестно имот от преобретател по предходна сделка, сключена от лице без представителна власт, ако втората продажба е вписана преди исковата молба на собственика за установяване на правата му, ВКС приема,че в съдебната практика има яснота, че договор, сключен от лице без представителна власт, не поражда права, ако не бъде потвърден, което следва да бъде извършено веднага след узнаването за сделката. Ако това е договор за продажба на недвижим имот, то купувачът не придобива собствеността, тъй като договорът е недействителен по отношение на собственика на имота. В случай, че сделката се изповяда чрез пълномощник, до потвърждаването и от действителния собственик тя също не поражда действие, а ако е сключена директно между купувача и лице, което се е представило за собственик, то тя поражда права само между участващите страни, но не и по отношение на действителния собственик. В случай, че новият собственик (който е закупил от мним пълномощник) продаде вещта на трето лице, налице е хипотезата на продажба на чужда вещ. Тук отново договорът, с което лицето – несобственик е получило правата си от покупко – продажбата с фалшиво пълномощно не е нищожен, но няма вещно действие, което означава, че вторият купувач, независимо дали е добросъвестен също не става собственик, защото не може да придобие права, с каквито праводателят му не разполага. Ако същият е добросъвестен, т.е. ако не е знаел, че купува от несобственик, то това има значение само за качеството му на добросъвестен владелец във връзка с вземания за подобрения и за възможността да придобие имота чрез кратката придобивна давност – пет години, стига втората продажба да е валидна – да е извършена от местно компетентен нотариус в предвидената от закона форма. Новият собственик не придобива собствеността чрез сделката. Вписването на нотариалния акт преди вписване на исковата молба на действителния собственик за установяването на правата му не може да създаде права на втория купувач, каквито той няма, защото редът на вписванията е създаден за защита на права, които са възникнали, но не и за несъществуващи права.
В допълнение, от съществено значение при съдебната защита при завеждане на дела за установяване на имотни измами е правното основание, на което се завежда иска. То не следва да бъде чл. 26 ЗЗД, защото, както се посочи по-горе, договорът за продажба на чужда вещ не е нищожен и при иск за установяване на нищожност съдът ще бъде принуден да отхвърли иска като заведен на погрешно основание. В случаите на имотни измами, възникнали след проджба на имоти с фалшиво пълномощно следва да бъде завеждан ревандикационен иск на основание чл. 108 ЗС. Тъй като договорът за продажба на чужда вещ обвързва страните и е валиден, а не нищожен, при съдебно отстранение – евикция потърпевшата страна – в случая съдебно отстраненият купувач има право да получи неустойки на основание сключения договор, ако такива са предвидени. Изправната страна разполага също с иск срещу мнимия продавач по правилата на неоснователното обогатяване.
